Was der Erbfall rechtlich bedeutet
Wer eine Immobilie erbt, wird mit dem Erbfall automatisch deren Eigentümer — das folgt aus der Gesamtrechtsnachfolge des § 1922 BGB. Der Erbe tritt in alle Rechte und Pflichten des Erblassers ein, ohne dass es einer Eintragung im Grundbuch bedarf. Das Grundbuch bleibt zunächst unverändert, der Verstorbene steht dort weiterhin als Eigentümer. Trotzdem ist der Erbe ab dem Tod rechtlich verfügungsberechtigt: Er kann die Immobilie verkaufen, belasten oder nutzen.
Praktisch verlangt aber fast jede Transaktion einen Nachweis der Erbfolge. Zuständig ist das Nachlassgericht, das auf Antrag einen Erbschein ausstellt. Bei Immobilien mit Auslandsbezug kann stattdessen das Europäische Nachlasszeugnis die richtige Urkunde sein. Ohne diese Dokumente wird kein Notar eine Eigentumsumschreibung, keinen Kaufvertrag und keine Belastung beurkunden.
Die ersten Schritte nach dem Erbfall
- Erbschein beantragen: über das Nachlassgericht; bei mehreren Erben weist der Erbschein die Erbquoten aus.
- Grundbuchauszug bestellen: zeigt Eigentum, Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte, Wohnrechte und Vorkaufsrechte — die Basis aller weiteren Entscheidungen.
- Nachlassverzeichnis erstellen: Der Artikel zum Nachlassverzeichnis erklärt, was hineingehört; es schützt auch vor Risiken bei Schulden im Nachlass.
- Gebäudeversicherung umschreiben: Der Versicherungsschutz endet nicht mit dem Tod, muss aber auf den Erben übertragen werden.
- Verträge und Nebenkosten prüfen: Mietverträge, WEG-Verwaltung, Gründungsmitgliedschaften und Kündigungsmöglichkeiten durchgehen.
Wer die Immobilie nicht selbst kennt, sollte früh Zeit für eine Besichtigung einplanen — oft ist der Zustand einer geerbten Wohnung schlechter als erinnert. Bauliche Mängel, Schimmel und ein veraltetes Heizsystem lassen sich nur beziffern, wenn man sie gesehen hat.
Erbschaftsteuer bei geerbten Immobilien
Die Erbschaftsteuer bemisst sich seit dem 1. Januar 2023 bei Grundstücken nicht mehr am früheren Bedarfswert, sondern am typisierten Kaufpreis: Der Boden wird mit den örtlichen Bodenrichtwerten angesetzt, das Gebäude mit einer Mietaufwandsmethode, die den durchschnittlichen Verwaltungsaufwand kapitalisiert. Das Verfahren ist einheitlicher und nachvollziehbarer geworden, kann aber in angespannten Marktlagen zu höheren Werten führen als früher. Maßgeblich ist der stichtagsbezogene Wert zum Todestag.
Von diesem Wert gehen die persönlichen Freibeträge ab: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner erhalten 500.000 Euro Freibetrag, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro und die übrigen Verwandten der Steuerklasse II 100.000 Euro. Der verbleibende Betrag wird nach der Steuerklasse mit 7 bis 50 Prozent versteuert — Details und die volle Tabelle enthält der Artikel zu den Erbschaftsteuer-Freibeträgen. Die Erklärung muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb beim Finanzamt angemeldet werden; die Erbschaftsteuer wird dann per Bescheid festgesetzt.
Die Familienheim-Regelung: Steuerfrei wohnen
Wer die geerbte Immobilie selbst bewohnen will, kann unter Umständen vollständig steuerfrei erben. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c und 4d ErbStG bleiben Wohnimmobilien steuerfrei, wenn der Erbe sie unverzüglich zur Selbstnutzung bestimmt und die Selbstnutzung zehn Jahre lang aufrechterhält. Für Kinder gilt zusätzlich eine Flächengrenze von 200 Quadratmetern: Nur für diesen Teil greift die Befreiung, der übersteigende Wohnflächenanteil wird steuerpflichtig, kann aber unter Umständen über andere Vergünstigungen gemildert werden.
Der Ehegatte profitiert am stärksten: Er erbt das Familienheim bereits mit 500.000 Euro Freibetrag und bekommt die verbleibende Steuer vollständig erlassen, wenn er das Haus weiter selbst bewohnt. Zieht er innerhalb von zehn Jahren aus, entfällt die Befreiung nachträglich — eine Steuerbefreiung ist kein Geschenk ohne Bedingungen. Wer die Immobilie vermietet statt selbst zu nutzen, kann die Familienheim-Regelung nicht in Anspruch nehmen; hier ist eine sorgfältige Abwägung mit dem Verkauf oder einer späteren Selbstnutzung sinnvoll.
Erbengemeinschaft und geerbtes Eigentum
Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft, die als Gesamthandgemeinschaft gemeinsam über die Immobilie verfügt. Niemand kann allein über das Haus verfügen, verkaufen oder gar einziehen — jede wichtige Entscheidung erfordert die Zustimmung aller Miterben. Das ist oft der konfliktreichste Teil eines Immobiliennachlasses: Ein Erbe will behalten, einer will verkaufen, einer will auszahlen lassen.
Das BGB bietet mehrere Wege aus dem Dilemma. Nach § 2033 BGB kann jeder Miterbe seinen Anteil an der Erbschaft verkaufen, was für den Käufer riskant bleibt, weil er in die Gemeinschaft eintritt. Nach § 2044 BGB kann die Auseinandersetzung notariell vollzogen werden — die Erbauseinandersetzung überführt die Gesamthand in individuelles Eigentum. Findet sich keine Einigung, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG: Das Gericht versteigert das Haus, der Erlös wird nach Quoten verteilt. Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB, das im Rahmen der Teilungsversteigerung ausgeübt werden kann — ein wichtiges Instrument für denjenigen, der das Haus halten will.
Die geerbte Immobilie verkaufen
Ein Verkauf ist steuerlich meist unproblematisch: Private Grundstücksveräußerungen sind nach § 23 EStG nur innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung steuerpflichtig. Bei geerbten Immobilien wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet — hat der Verstorbene das Haus 20 Jahre bewohnt, kann der Erbe sofort verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu fürchten. Die Anschaffung gilt als zum Todestag erfolgt, wenn die Frist des Erblassers bereits abgelaufen ist.
Die Kosten des Verkaufs halten sich in Grenzen: Notarkosten, Grundbuchgebühren und gegebenenfalls eine Maklerprovision fallen an, eine Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer. Einen Überblick über die laufenden Kosten einer Grabstätte bietet der Artikel zu Grabkosten — ein Hinweis darauf, dass bei Erbfällen oft auch letzte Friedhofsverpflichtungen übernommen werden, die im Formalitätenkatalog nach der Bestattung zusammengestellt sind.
Selbst nutzen, vermieten oder leer stehen lassen
Für die Selbstnutzung sprechen emotionale Gründe und die Familienheim-Befreiung bei der Erbschaftsteuer. Für die Vermietung spricht regelmäßiges Einkommen: Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, lassen sich aber durch Abschreibungen und Erhaltungsaufwand mindern. Leerstand ist die schlechteste Option — die Immobilie kostet Geld ohne Ertrag und leidet baulich.
Wird vermietet, sind die Mietverträge automatisch gültig geblieben; der Erbe tritt in die Rechte des Vermieters ein. Eine Kündigung ist nur über die Regeln zum Todesfall im Mietrecht möglich, die den Mieter in der Regel schützen. Bei vermieteten Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage sind zudem die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu beachten; wer erstmals WEG-Eigentümer wird, sollte die Abstimmungsrechte und die Verwalterverträge prüfen.
Lasten, Schulden und Grundschulden
Nicht jede geerbte Immobilie ist ein Vermögenswert. Grundschulden aus alten Finanzierungen bleiben als dingliche Lasten im Grundbuch eingetragen und werden vom Gläubiger weiter verfolgt — auch wenn der Kredit beim Erblasser bereits zurückgezahlt war, weil die Grundschuld nicht automatisch erlischt. Sie muss nach der Tilgung aktiv gelöscht werden, sonst kann der Gläubiger daraus noch Rechte herleiten. Der Erbe sollte deshalb beim Notar eine Löschungsbewilligung einholen und die Löschung im Grundbuch veranlassen.
Auch persönliche Schulden des Erblassers gehen auf die Erben über. Wer den Nachlass nicht kennt, sollte die Ausschlagung binnen sechs Wochen prüfen — sie ist der rechtskräftigste Weg, eine überschuldete Erbschaft abzulehnen, und setzt Fristen voraus, die strikt eingehalten werden müssen. Bei Zweifeln an der Bonität des Nachlasses schützt die Nachlassverwaltung die Erben vor einer Haftung mit dem persönlichen Vermögen.
Besonderheiten: Nießbrauch, Wohnrecht und Erbbaurecht
Manche geerbten Grundstücke sind mit Nutzungsrechten Dritter belastet. Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten, in der Immobilie zu wohnen, ohne dass der Erbe Zugriff hat. Ein Nießbrauch nach § 1030 BGB geht noch weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie nutzen und die Früchte ziehen — etwa Miete kassieren. Solche Rechte werden erst mit dem Tod des Berechtigten frei und mindern den Wert der Erbschaft steuerlich. Der Abschied von einem solchen Recht kann nur einvernehmlich durch Auszahlung des Berechtigten erfolgen.
Beim Erbbaurecht ist der Erbe nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern Inhaber eines zeitlich begrenzten Baurechts; die Immobilie selbst steht im Eigentum des Grundstückseigentümers. Für die Nachlassplanung ist die Bebauung ein wichtiger, aber oft übersehener Baustein — Details zur steuerlichen Gestaltung liefert der Artikel zum Nießbrauch in dieser Enzyklopädie.
Wenn der Erblasser im Ausland wohnte
Ein Sonderfall sind Immobilien im Ausland. Die question, welches Recht auf den Nachlass anzuwenden ist, beantwortet sich in der EU nach der EU-Erbrechtsverordnung: Ist der Erblasser Deutscher mit letztem gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland, fällt auch die ausländische Immobilie unter deutsches Erbrecht — die Formvorschriften des Sitzstaates können aber abweichen. Für Grundstücke in den USA oder Großbritannien gelten eigene Regeln; die Artikel zum Erbfall mit USA-Bezug und Erbfall mit UK-Bezug geben einen Überblick über die Nachlassverwaltung dort.
