Erben einer Immobilie: was zuerst zu tun ist
Wer eine Immobilie erbt, wird mit dem Tod des Erblassers automatisch Eigentümer — der Übergang erfolgt kraft Gesetzes (Paragraf 1922 BGB) und braucht keine notarielle Übertragung wie ein Kauf. Trotzdem stehen Erben sofort vor einer Reihe praktischer Aufgaben. Bewohnte Häuser und Wohnungen können nicht einfach brachliegen: Nebenkosten, Grundsteuer, Versicherungen und Verträge laufen weiter. Bewohnt das Kind die Wohnung nicht selbst, ist der erste Schritt die Bestandsaufnahme: Welche Verträge existieren (Strom, Gas, Wasser, Telekom, Pflegevertrag)? Welche Darlehen und Grundschulden sind im Grundbuch eingetragen? Gibt es Mieter?
Zur Absicherung der Vermögensverhältnisse empfiehlt sich ein Nachlassverzeichnis (Artikel Nachlassverzeichnis), bei Immobilien ergänzt um eine Kopie des Grundbuchauszugs. Diese ist beim Grundbuchamt erhältlich und zeigt alle Rechte Dritter: Grundschulden, Hypotheken, Dienstbarkeiten wie Wegerechte oder Wohnrechte sowie etwaige Vormerkungen.
Das Grundbuch richtig berichtigen
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt auf Antrag der Erben. Voraussetzung ist in der Regel ein Erbschein (Artikel Der Erbschein) oder — bei notariellen Testamenten mit eröffnungsfähiger Verfügung — die gerichtliche Eröffnung mit Eröffnungsprotokoll. Zuständig ist das Nachlassgericht (Artikel Das Nachlassgericht). Praktisch läuft die Berichtigung meist über einen Notar, der die Unterlagen einreicht. Die Kosten der Grundbuchberichtigung sind gering; teurer sind Erbschein und notarielle Mitwirkung, deren Gebühren sich am Nachlasswert orientieren (Artikel Nachlasskosten).
- Keine Grunderwerbsteuer: Der Erwerb kraft Erbfalls ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Sie fällt nur an, wenn Erbanteile später verkauft werden.
- Grundschulden bleiben bestehen: Die dingliche Sicherheit besteht unabhängig vom Tod weiter. Ob die Erben auch persönlich haften, hängt vom Darlehensvertrag ab — bei gemeinsam aufgenommenen Krediten gilt die Erbenhaftung (Paragraf 1967 BGB).
- Wohnrechte und Nießbrauch prüfen: Eingeräumte Nutzungsrechte überleben den Erbfall und schmälern die Verwertbarkeit.
Erbschaftsteuer auf die geerbte Immobilie
Die geerbte Immobilie unterliegt grundsätzlich der Erbschaftsteuer (Artikel Erbschaftsteuer). Bewertet wird der Grundbesitz nach dem Bodenrichtwert; die Freibeträge greifen pro Person und alle zehn Jahre neu (Artikel Erbschaftsteuer-Freibeträge). Zwei wichtige Vergünstigungen:
- Familienheim für Ehegatten: Die selbstgenutzte Familienwohnung ist für den überlebenden Ehegatten steuerfrei, solange er sie zehn Jahre selbst bewohnt (Ausnahme: zwingender Heimeinzug).
- Familienheim für Kinder: Auch Kinder können befreit werden — aber nur, wenn die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt (anteilige Befreiung bei größerer Fläche) und sie zehn Jahre selbst nutzen.
Zudem gibt es die Hardship-Klauseln für Erben, deren Erbschaftsteuer den Vermögensverhältnissen nicht entspricht. Wichtig: Die Erbschaftsteuererklärung ist innerhalb der gesetzten Frist einzureichen (Artikel Steuern nach dem Erbfall).
Einkommensteuer beim Verkauf: die geerbte Spekulationsfrist
Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann einkommensteuerpflichtig sein — entscheidend ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren (Paragraf 23 EStG). Der Clou: Die Anschaffung des Erblassers zählt mit. Hat die verstorbene Mutter das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können die Erben sofort steuerfrei verkaufen. Bei einer kürzlichen Anschaffung des Erblassers läuft die Frist weiter. Verkaufsgewinne innerhalb der Frist werden nach dem persönlichen Steuersatz besteuert, abgewandelt durch Freibeträge; die Anschaffungskosten des Erblassers (inklusive nachträglicher Herstellungskosten, etwa Sanierungen) mindern den Gewinn. Diese Nachweispflichten sind ein klassischer Grund, Verkaufsentscheidungen steuerlich vorzubereiten.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
| Option | Vorteile | Nachteile und Risiken |
|---|---|---|
| Selbst nutzen | Mietfrei wohnen, emotionale Bindung erhalten, bei Familienheim steuerliche Befreiung möglich | Bindung von Vermögen, laufende Instandhaltung, gegebenenfalls bestehende Darlehen bedienen |
| Vermieten | Laufende Einkünfte, AfA-Abzug nach den Anschaffungskosten des Erblassers, Vermögensaufbau | Verwaltungsaufwand, Mietausfallrisiko, laufende Grundsteuer und Instandhaltung, Verkauf erschwert (spekulationsfrist weiterlaufend) |
| Verkaufen | Sofortiger Vermögensfluss, Verteilung in Erbengemeinschaft einfacher, keine Verwaltung | Spekulationssteuer möglich, Makler- und Notarkosten, emotionaler Verlust |
In einer Erbengemeinschaft (Artikel Erbengemeinschaft) müssen alle Miterben wichtigen Entscheidungen zustimmen. Ein Verkauf des Hauses ist nur gemeinschaftlich möglich; verweigert ein Miterbe die Zustimmung, bleibt als letzte Option die Teilungsversteigerung — ein gerichtliches Verfahren, das das Zwangsversteigerungsgesetz (Paragraf 180 ZVG) vorsieht und bei dem mindestens sieben Zehntel des Verkehrswerts erzielt werden müssen. Der Artikel Erbauseinandersetzung erläutert den gesamten Ablauf.
Mieter, Verträge und laufende Kosten
Bei vermieteten Objekten gehen die Mietverhältnisse automatisch auf die Erben über — das Mietrecht schützt den Bestand (Kauf bricht nicht Miete; übertragen auf den Erbfall). Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, unterliegt aber den strengen Regeln und Fristen des Mietrechts. Praktisch zu regeln sind außerdem:
- Gebäudeversicherung kündigen oder fortführen und auf den neuen Eigentümer umschreiben lassen.
- Grundsteuer und Abgaben ummelden (Grundsteuerreform: Erklärungspflichten beachten).
- Nebenkosten, Strom, Heizung, Pflegedienste des Erblassers prüfen und beenden (Artikel Verträge kündigen).
- Denkmalschutz und Sanierungsstaus prüfen — sie können Auflagen und Chancen (Fördermittel, Sonder-AfA) begründen.
Finanzielle Risiken bergen geerbte Kredite: Sollte der Nachlass überschuldet sein, können Erben die Erbschaft ausschlagen oder Nachlassverwaltung beantragen (Artikel Erbe und Schulden, Nachlassinsolvenz).
Zeitplan und Checkliste
- Sofort: Versicherungen und Verträge sichern, Objekt beaufsichtigen, Grundbuchauszug bestellen.
- Bis 3 Monate: Erbschein beantragen oder Testament eröffnen lassen, Erbschaftsteuer-Fristen im Blick behalten.
- Bis 6 Monate: Erbschaftsteuererklärung, Entscheidung über Nutzung, Grundbuchberichtigung.
- Spätestens zum Jahresende: Einkommensteuererklärung des Erblassers (Artikel Die letzte Steuererklärung).
Mit strukturierter Vorbereitung wird die geerbte Immobilie vom Belastungsfaktor zum Vermögensbaustein. Wer unsicher ist, holt frühzeitig fachliche Unterstützung — Erbrechtsanwalt, Steuerberater und Immobilienverwalter arbeiten hier idealerweise zusammen.
